โอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง? เช็กค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนวันโอนบ้าน วางแผนงบได้ไม่สะดุด

การซื้อขายบ้านไม่ได้มีเพียงราคาบ้านที่ต้องเตรียมงบประมาณเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่เจ้าของบ้านควรรู้ล่วงหน้า ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งแต่ละรายการมีหลักเกณฑ์การคำนวณแตกต่างกัน

หลายคนจึงมักสงสัยว่าหากต้องการโอนบ้านจะต้องเสียค่าอะไรบ้าง? บทความนี้รวบรวมรายละเอียดค่าใช้จ่าย พร้อมตัวอย่างการคำนวณ และวิธีลดภาระค่าโอนบ้านปี 2569 เพื่อให้เจ้าของบ้านเตรียมงบประมาณได้อย่างมั่นใจ

หมายเหตุ: ค่าใช้จ่ายจริงอาจแตกต่างกันตามประเภททรัพย์สิน ราคาประเมินทุนทรัพย์ ราคาซื้อขาย ระยะเวลาการถือครอง ประเภทผู้ขาย และมาตรการภาครัฐที่มีผลในช่วงเวลานั้น

Key Takeaways

• ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านไม่ได้มีเพียงค่าธรรมเนียมการโอน แต่ยังมีภาษีและค่าจดจำนอง
• การคำนวณค่าโอนบ้านอ้างอิงทั้งราคาประเมินและราคาซื้อขายตามหลักเกณฑ์กรมที่ดิน
• บ้านราคา 1 ล้านบาท 2 ล้านบาท และ 3 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายแตกต่างกันตามราคาประเมิน วงเงินจำนอง และภาษีที่เกี่ยวข้อง
• มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% มีเงื่อนไขด้านราคาทรัพย์สิน วงเงินจำนอง และคุณสมบัติผู้ซื้อที่ต้องตรวจสอบก่อนใช้สิทธิ์
• ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงแบ่งค่าใช้จ่ายกันได้ หากไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา

สารบัญบทความ

• การโอนบ้านคืออะไร?
• การโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง?
• ค่าโอนบ้านปี 2569 ลดค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
• ตารางค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน พร้อมตัวอย่างการคำนวณ
• แนะนำวิธีลดค่าโอนบ้าน ทำยังไงได้บ้าง?
• วางแผนค่าโอนบ้านให้พร้อม ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์
• คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง

การโอนบ้านคืออะไร?

การโอนบ้าน หรือการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คือขั้นตอนการเปลี่ยนสิทธิ์ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน พร้อมจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนดอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ในวันโอนกรรมสิทธิ์อาจมีค่าใช้จ่ายหลายรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าจดจำนองในกรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินกับสถาบันการเงิน

เจ้าของบ้านที่กำลังเตรียมซื้อบ้านหลังแรก หรือผู้ที่กำลังขายบ้าน ควรศึกษารายละเอียดล่วงหน้า เพื่อวางแผนงบประมาณได้อย่างเหมาะสม รวมถึงพิจารณาแผนการเงิน เช่น ผ่อนคอนโด หรือการขอสินเชื่อถูกกฎหมายหากต้องการเสริมสภาพคล่องก่อนวันโอน

การโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง?

การโอนบ้านต้องมีค่าใช้จ่ายหลายรายการ โดยบางส่วนเป็นหน้าที่ของผู้ขาย บางส่วนเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อ และบางรายการสามารถตกลงแบ่งกันได้ตามเงื่อนไขในสัญญา ซึ่งแต่ละรายการมีหลักเกณฑ์การคำนวณแตกต่างกัน ดังนี้

ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมการโอน เป็นค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บโดยกรมที่ดิน คิดจาก 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือเป็นไปตามมาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐบาลในช่วงเวลานั้น โดยทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หรือแบ่งชำระกันคนละครึ่งตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

แหล่งข้อมูล

• กรมที่ดิน - ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
• เปิดหมด ค่าโอนที่ดิน 2569 มีอะไรบ้าง พร้อมสอนวิธีคำนวณง่าย ๆ

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ โดยกรมที่ดินจะคำนวณจาก

• ราคาประเมินทุนทรัพย์
• จำนวนปีที่ถือครอง
• ประเภทบุคคล (บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล)

จึงไม่มีอัตราคงที่เหมือนค่าธรรมเนียมการโอน และผู้ขายแต่ละรายอาจเสียภาษีไม่เท่ากัน

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์ เป็นภาษีที่เรียกเก็บจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในอัตรา 0.5% (หรือตามกฎหมายคือ 1 บาท ต่อทุก 200 บาทของมูลค่า) อย่างไรก็ตาม หากธุรกรรมนั้นเข้าหลักเกณฑ์ที่ต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นการชำระ เพื่อไม่ให้เกิดการจัดเก็บภาษีซ้ำซ้อน

แหล่งข้อมูล:กรมสรรพากร - อากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นภาษีที่ผู้ขายอาจต้องชำระในกรณีที่ถือครองบ้านหรือที่ดินไม่เข้าเงื่อนไขการยกเว้นตามกฎหมาย โดยคิดในอัตรา 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่มูลค่าใดจะสูงกว่า หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านและถือครองทรัพย์สินตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด อาจได้รับการยกเว้นภาษีรายการนี้

ค่าจดจำนอง

หากผู้ซื้อขอสินเชื่อกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน จะมีค่าจดจำนอง ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิ์ของผู้ให้กู้กับกรมที่ดิน โดยปกติคิดในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง แต่ในบางช่วงรัฐบาลอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมเพื่อช่วยลดภาระของผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะบ้านที่เข้าเกณฑ์ตามมาตรการภาครัฐ

แหล่งข้อมูล:กรมสรรพากร, ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

ค่าโอนบ้านปี 2569 ลดค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

รัฐบาลมีมาตรการช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข โดยรายละเอียดอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามประกาศของภาครัฐ โดยหลักแล้วอาจได้รับสิทธิ์ เช่น

• ค่าธรรมเนียมโอนลดจาก 2% เหลือ 0.01%
• ค่าจดจำนองลดจาก 1% เหลือ 0.01%
• ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท
• วงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
• ผู้ซื้อเป็นบุคคลสัญชาติไทย
• มาตรการมีผลถึง 30 มิถุนายน 2570

แหล่งข้อมูล:ค่าโอนบ้าน และ ค่าจดจำนอง ลดเหลือ 0.01% เช็กเงื่อนไขที่นี่

ตารางค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน พร้อมตัวอย่างการคำนวณ

วิธีคำนวณแต่ละรายการ

สูตร: ค่าธรรมเนียมโอน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ × 2%

ตัวอย่างบ้านราคา 2,000,000 บาท โดยสมมติราคาประเมินเท่ากัน:

• 2,000,000 × 2% = 40,000 บาท

อัตราปกติของค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

ตัวอย่างการคำนวณเบื้องต้นโดยใช้อัตราปกติ และสมมติให้ราคาประเมินทุนทรัพย์เท่ากับราคาซื้อขาย ทั้งนี้ ยังไม่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าใช้จ่ายอื่นที่อาจเกิดขึ้นตามเงื่อนไขของแต่ละกรณี

หมายเหตุ: ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์เป็นรายการที่ไม่เสียพร้อมกัน โดยหากผู้ขายมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ ทั้งนี้ ตัวเลขในตารางเป็นเพียงตัวอย่างโดยสมมติให้ราคาประเมินทุนทรัพย์ ราคาขาย และวงเงินจำนองเท่ากัน และยังไม่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

• กรมที่ดิน - ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
• กรมสรรพากร - การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์
• กรมสรรพากร - การคำนวณอากรแสตมป์
• กรมสรรพากร - ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์

แนะนำวิธีลดค่าโอนบ้าน ทำยังไงได้บ้าง?

การเตรียมตัวล่วงหน้าสามารถช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายได้ เช่น

• ตรวจสอบว่าบ้านเข้าเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียมหรือไม่
• เปรียบเทียบวงเงินกู้ให้เหมาะสมกับความจำเป็น
• วางแผนแบ่งค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตั้งแต่ทำสัญญา
• ตรวจสอบราคาประเมินก่อนวันโอน
• เตรียมเอกสารให้ครบเพื่อลดความล่าช้า
• หากต้องใช้เงินสำรองเพิ่มเติม อาจพิจารณาบัตรกดเงินสดสำหรับค่าใช้จ่ายจำเป็นในระยะสั้น
• หากเกิดเหตุไม่คาดคิดจนเงินหมด หรือมีเงินฉุกเฉินที่ต้องใช้ ควรวางแผนการเงินอย่างรอบคอบและเลือกผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่เหมาะสม

วางแผนค่าโอนบ้านให้พร้อม ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์

ก่อนวันโอนบ้าน นอกจากการเตรียมเงินค่าซื้อขายแล้ว การวางแผนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ก็เป็นสิ่งสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งแต่ละรายการมีหลักเกณฑ์และวิธีคำนวณแตกต่างกัน การศึกษาข้อมูลล่วงหน้าจะช่วยให้เจ้าของบ้านประมาณงบประมาณได้อย่างแม่นยำ และเตรียมความพร้อมสำหรับวันโอนได้อย่างมั่นใจ

หากมีความจำเป็นต้องใช้เงินสำรองเพื่อรองรับค่าใช้จ่ายก่อนหรือหลังการโอนบ้าน A money พร้อมเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยด้านสภาพคล่องด้วยบัตรกดเงินสด A money ที่สมัครง่าย อนุมัติไว และจัดการทุกขั้นตอนได้ผ่านแอปพลิเคชัน ช่วยให้เข้าถึงวงเงินได้สะดวกเมื่อมีความจำเป็น โดยควรใช้สินเชื่ออย่างเหมาะสม กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว เพื่อให้การบริหารค่าใช้จ่ายเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและไม่กระทบต่อภาระทางการเงินในระยะยาว

อัตราดอกเบี้ย 13%-25% ต่อปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้สมัครและเงื่อนไขที่บริษัทกำหนด โปรดศึกษารายละเอียดผลิตภัณฑ์ อัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขการใช้บริการก่อนตัดสินใจสมัคร

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง 

การโอนบ้านใช้เวลานานแค่ไหน?

การโอนบ้านใช้เวลาประมาณ 2-4 ชั่วโมง หากเอกสารครบถ้วนและไม่มีขั้นตอนเพิ่มเติม แต่หากมีการกู้ธนาคารหรือมีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน อาจใช้เวลานานกว่านั้น

โอนบ้านให้ลูกเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร?

การโอนบ้านให้ญาติหรือโอนให้บุตร จะมีค่าใช้จ่ายตามกฎหมาย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีบางประเภท ทั้งนี้อาจได้รับสิทธิ์ยกเว้นหรือเสียภาษีแตกต่างจากการซื้อขายทั่วไป ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์และเงื่อนไขของกฎหมายในขณะนั้น

ถ้ากู้ร่วมซื้อบ้าน ใครเป็นคนเสียค่าโอนบ้าง?

ในการกู้ร่วมซื้อบ้าน กฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด โดยสามารถตกลงกันได้ตั้งแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนค่าจดจำนองมักเป็นหน้าที่ของผู้กู้ เนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน